Gebreken nieuwbouwwoning.
Gefeliciteerd! U heeft een nieuwbouwwoning gekocht (koper). Of bent inmiddels eigenaar. Helaas worden veel nieuwbouwwoningen met gebreken opgeleverd. Heeft u gebreken in uw nieuwbouwwoning geconstateerd? In dit artikel wordt uitgelegd wat een koper en eigenaar hiertegen kan doen.
Aannemingsovereenkomst
Wanneer een opdrachtgever aan een aannemer opdracht geeft om een nieuwbouwwoning te bouwen of een bestaande woning te verbouwen, dan geldt als uitgangspunt dat het werk moet voldoen aan dat wat partijen in de aannemingsovereenkomst zijn overeengekomen. In de praktijk gebeurt het echter vaak dat het nieuwbouwhuis of de verbouwing niet aan de overeenkomst beantwoord. Er sprake is van een gebrek of meerdere gebreken.
Oplevering nieuwbouwwoning
Een belangrijk moment is het moment van oplevering. Veel juridische geschillen gaan over de oplevering. Wanneer de aannemer aangeeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en weigert, wordt geacht dat de opdrachtgever het werk stilzwijgend heeft aanvaard. Dit is wettelijk bepaald. Zie artikel 7:758 lid 1 BW.
Wat is het rechtsgevolg van een oplevering? Vanaf het moment van oplevering gaat het risico van het werk van de aannemer over naar de opdrachtgever. Dit is bepaald in artikel 7:758 lid 2 BW. Vanaf dat moment is de opdrachtgever de volledige aanneemsom verschuldigd.
Er is sprake van een oplevering als het werk door de opdrachtgever is aanvaard. Het enkel en alleen voltooien van de werkzaamheden is onvoldoende. Een aanvaarding van het werk kan schriftelijk of mondeling. Daarnaast kan een opdrachtgever een werk stilzwijgend aanvaarden. Bijvoorbeeld door ingebruikname van het werk.
Drie momenten waarop gebreken kunnen worden geconstateerd
Juridisch gezien zijn er drie momenten waarop een gebrek kan worden geconstateerd:
1. voor of tijdens oplevering
2. na oplevering
3. na onderhoudsperiode
1. Gebreken geconstateerd voor of tijdens oplevering (3 maanden herstelperiode)
Bepaalde tekortkomingen, gebreken of bouwfouten kunnen voor of tijdens het moment van oplevering worden geconstateerd. Bijvoorbeeld een scheur in een muur, slecht schilderwerk, krassen in ramen of loszittende tegels. In dat geval is het extra raadzaam om een proces-verbaal van oplevering op te stellen en daar de gebreken in te vermelden. Dan staat vast dat de gebreken bekend zijn voor of tijdens het moment van oplevering.
Vervolgens moet de aannemer in de gelegenheid worden gesteld om de gebreken binnen een redelijke termijn te verhelpen. Dit is bepaald in artikel 7:759 BW. Stel de aannemer schriftelijk in gebreke. Binnen drie maanden na de datum van oplevering moet de aannemer alle geconstateerde punten hebben verholpen. Deze periode van drie maanden heet de herstelperiode.
2. Gebreken geconstateerd na oplevering (6 maanden onderhoudsperiode)
Het kan ook voorkomen dat pas na het moment van oplevering gebreken aan de nieuwbouwwoning of de verbouwde woning worden geconstateerd. Bijvoorbeeld ondeugdelijk gelegde vloerverwarming, tocht of een tegelterras niet onder afschot (lichte helling). In dat geval kan een opdrachtgever een beroep doen op een (standaard) bepaling in het contract. Een aannemer is namelijk verplicht om de gebreken te herstellen die zich openbaren in een periode van zes maanden na de datum van oplevering. Deze periode van zes maanden de onderhoudsperiode.
Het is van belang dat de opdrachtgever nadat hij het gebrek constateert (of dit redelijkerwijs had kunnen ontdekken) hierover tijdig bij de aannemer protesteert. Hij moet klagen over het gebrek. Dit op grond van klachtplicht. De opdrachtgever moet de aannemer vervolgens in de gelegenheid stellen om de gebreken zelf binnen een redelijke termijn te herstellen. Het verdient uitdrukkelijk de voorkeur om dit schriftelijk te doen.
3. Gebreken geconstateerd na onderhoudsperiode
Het uitgangspunt is dat een aannemer niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen, bouwfouten of gebreken aan een (nieuwbouw)woning of verbouwde woning na de onderhoudsperiode. Dus na het verstrijken van de periode van zes maanden na de datum van oplevering. Echter, op deze hoofdregel zijn drie belangrijke uitzonderingen. Een aannemer kan daarna toch nog aansprakelijk worden gesteld. Zoals voor ernstige gebreken, verborgen gebreken en afwijkingen van de technische omschrijving en/of (bouw)tekeningen. Bijvoorbeeld gebreken aan de fundering, problemen met de riolering en gebruik van verkeerde materialen. Ook hiervoor geldt dat de opdrachtgever binnen bekwame tijd (nadat het gebrek wordt geconstateerd of dit redelijkerwijs had kunnen ontdekken) hierover bij de aannemer klaagt en om herstel verzoekt.
Wat als de aannemer niet kan of wil herstellen?
Wat als de aannemer de tekortkomingen, bouwfouten of gebreken niet kan of wil herstellen? De opdrachtgever kan dan een gerechtelijke procedure starten. In die procedure kunnen verschillende vorderingen worden ingesteld. Bijvoorbeeld een vordering dat de aannemer alsnog binnen een redelijke termijn de tekortkomingen, bouwfouten en gebreken zal moeten herstellen op straffe van een dwangsom en een vordering tot betaling van een hoge schadevergoeding aan de opdrachtgever.
Verjaring: eerste verjaringstermijn
Het is van belang dat u niet te lang wacht met het starten van een gerechtelijke procedure. Om met succes een vordering tegen een aannemer in te stellen wegens een gebrek in het werk, moet uiterlijk binnen twee jaar na het moment dat voor het eerst heeft geprotesteerd een procedure aanhangig zijn gemaakt. Althans twee jaar na het verstrijken van de geboden termijn om de gebreken te herstellen. In artikel 7:761 lid 1 BW is bepaald:
‘Elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Indien de opdrachtgever de aannemer een termijn heeft gesteld waarbinnen deze het gebrek zal kunnen wegnemen, begint de verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen.’
Kort gezegd, de periode van twee jaar gaat in vanaf het moment dat de opdrachtgever over het gebrek heeft geprotesteerd.
Verjaring: tweede verjaringstermijn
Daarnaast kent een bouwrecht een tweede verjaringstermijn. Deze termijn gaat in vanaf het moment van de oplevering van het werk. In het geval van aanneming van bouwwerken verjaart de vordering door verloop van twintig jaar na het moment van de oplevering. In het geval van alle andere gevallen verjaart de vordering door verloop van tien jaar na het moment van de oplevering (artikel 7:761 lid 2 BW).
Het feit dat een vordering tot herstel binnen genoemde termijnen kan verjaren, laat onverlet dat de opdrachtgever de bevoegdheid heeft om de aanneemovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en op grond daarvan vermindering van de prijs te verlangen of schadevergoeding (artikel 7:761 lid 4 BW). Opdrachtgever en aannemer zij dus gewaarschuwd.
Heeft u een geschil naar aanleiding van tekortkomingen, gebreken of bouwfouten in uw nieuwbouwwoning? Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande? Of heeft u een vraag over bouwrecht? Neem vrijblijvend contact op met een advocaat bouwrecht van Jumelet Advocatuur.
Dit blogbericht is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatie aard. De informatie in dit blogbericht kan (afhankelijk van uw specifieke geval) niet, of verminderd, van toepassing zijn. De informatie in dit blogbericht dient dan ook niet als juridisch advies te worden beschouwd. Jumelet Advocatuur aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van informatie uit dit blogbericht.
