Verhuurder is verplicht om gebreken in een huurwoning te verhelpen
Gebreken in een huurwoning? Wat zijn de rechten en verplichtingen van een verhuurder en huurder? Een verhuurder is verplicht om op verzoek van een huurder bepaalde gebreken aan een huurwoning te verhelpen. Bijvoorbeeld een lekkage van het dak, vochtige ruimten, ongedierte en achterstallig onderhoud. Maar denk ook aan overlast door een andere huurder. Zoals geluidsoverlast en stankoverlast. Of een overheidsmaatregel waardoor een huurder het gehuurde (tijdelijk) niet kan gebruiken. Daarnaast kan worden gedacht aan omstandigheden waardoor een huurder zich niet bij de gemeente op het adres kan inschrijven (spookbewoning). Het gevolg daarvan is dat een huurder geen huurtoeslag aanvragen. Wat kan een huurder doen?
Wat is een gebrek?
In artikel 7:206 lid 2 BW is het begrip ‘gebrek‘ gedefinieerd (gebrek zaak bij huur):
‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.‘
Dit is een ruime definitie. Daardoor omvat een gebrek nagenoeg alle omstandigheden waardoor een huurder niet het huurgenot heeft dat hij van een goed onderhouden huurwoning mag verwachten.
Wat te doen bij gebreken in een huurwoning?
Wat moet een huurder doen als hij een gebrek in zijn huurwoning constateert? De huurder dient dan eerst te beoordelen worden wie verantwoordelijk is voor het verhelpen van het gebrek. De verhuurder of huurder? Lees daarvoor eerst de huurovereenkomst en toepasselijke algemene bepalingen op na. Vervolgens moet worden nagegaan of het gebrek valt onder klein en dagelijks onderhoud. De huurder is namelijk zelf verantwoordelijk voor klein en dagelijks onderhoud. Dit zijn kleine herstellingen.
Melden
Als de verhuurder verantwoordelijk is voor het verhelpen van het gebrek, dient de huurder het gebrek zo spoedig mogelijk bij hem te melden. Dit kan telefonisch. Bewijstechnisch bezien heeft het de voorkeur om dit (tevens) schriftelijk te doen. Bijvoorbeeld per e-mail en/of per aangetekende brief. De huurder dient de verhuurder te verzoeken (eventueel door middel van een sommatie) om de gebreken in en aan de huurwoning binnen een redelijke termijn te herstellen.
Wanneer de verhuurder daaraan geen gevolg geeft, biedt de wet de huurder verschillende mogelijkheden om maatregelen te treffen.
Maatregelen
Een huurder kan onder omstandigheden de gebreken (na het verstrijken van de sommatietermijn) zelf laten verhelpen. De huurder kan de daarvoor gemaakte kosten op de verhuurder verhalen. De huurder kan ook de kosten in mindering brengen op de te betalen huur.
Daarnaast kan een huurder onder bepaalde omstandigheden een huurverlaging van de huurprijs vragen vanwege verminderd huurgenot. Dit kan via de rechter of de Huurcommissie.
Tevens kan een huurder onder bepaalde omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Dit moet via de rechter. Voorts kan een huurder onder bepaalde omstandigheden de betaling van de huurprijs opschorten.
Dit laatste is voor een huurder echter niet zonder risico’s. Als er een huurachterstand ontstaat, kan de verhuurder de rechter verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden. Door een ontbinding van de huurovereenkomst wordt deze beëindigd. Wanneer dit verzoek van de verhuurder wordt toegewezen, dient de huurder de huurwoning dus te verlaten.
Als u gebreken in uw huurwoning heeft geconstateerd, is het belangrijk dat u op de juiste wijze actie onderneemt. Zoals hierboven is beschreven kleven er namelijk ook risico’s aan.
Pro deo advocaat (gesubsidieerde rechtsbijstand/toevoeging)
Huurt u een woning met gebreken? Kunt u een advocaat mogelijk niet betalen? Wij nemen ook zaken aan op basis van gesubsidieerde rechtsbijstand (toevoeging). Wij vinden het namelijk belangrijk dat iedereen een beroep op een advocaat kan doen. Een woning moet namelijk een fijne en veilige woonomgeving zijn. Daarom zijn wij ook pro deo advocaat. Neem vrijblijvend contact met ons op. We kijken graag met u mee of u in aanmerking komt voor een toevoeging.
Heeft u als verhuurder een verzoek van uw huurder ontvangen om gebreken aan het gehuurde te verhelpen? Of huurt u een woning met gebreken? Neem vrijblijvend contact op met een advocaat huurrecht van Jumelet Advocatuur.
Dit blogbericht is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatie aard. De informatie in dit blogbericht kan (afhankelijk van uw specifieke geval) niet, of verminderd, van toepassing zijn. De informatie in dit blogbericht dient dan ook niet als juridisch advies te worden beschouwd. Jumelet Advocatuur aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van informatie uit dit blogbericht.
Voel u vrij om dit bericht eenvoudig te delen.
