Bij een aankoop van een woning, bedrijfspand of perceel grond zijn de financiële belangen groot. De wetgever heeft daarom ter bescherming van de koper de mogelijkheid gecreëerd om een koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. In een koopovereenkomst staat dat een koper de koopovereenkomst kan inschrijven. Wat zijn de voordelen en nadelen voor een koper?
Ondertekenen koopovereenkomst
Een veel voorkomende misvatting is dat wanneer een verkoper en koper een koopovereenkomst hebben ondertekend dat de koper daarmee gelijk eigenaar van de woning is. De bekende foto’s op sociale media met blije gezichten en champagne glazen zijn bekend. Hoewel het ondertekenen van een koopovereenkomst een feestelijk moment kan zijn, zijn er over het algemeen vooral verplichtingen voor koper en verkoper ontstaan. De term “voorlopige koopovereenkomst” is juridisch dan ook geheel onjuist. Er is gewoon sprake van een overeenkomst met wederzijdse verplichtingen. Al kan koper of verkoper de koopovereenkomst onder bepaalde voorwaarden nog ontbinden.
Een koper is pas eigenaar van de woning wanneer een door de notaris opgestelde akte van levering is ondertekend en deze is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Vanaf dat moment kan écht het champagneglas worden geheven en de bijpassende foto op sociale media worden gedeeld. Al wordt dit laatste vanwege de nodige kluswerkzaamheden vaak niet meer gedaan.
Periode tussen ondertekenen koopovereenkomst en akte van levering
Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst (vaak bij de makelaar) en het ondertekenen van de akte van levering (bij de notaris) kan de nodige tijd zit. Meestal enige maanden. In deze tussenliggende periode kunnen er verschillende zaken gebeuren waardoor het ondertekenen van de akte van levering (mogelijk) niet meer door kan gaan. Bijvoorbeeld een faillissement van de verkoper. Doordat een schuldeiser van de verkoper beslag laat leggen op de onroerende zaak. Of doordat verkoper de woning aan een andere koper heeft verkocht of verhuurd. Dit zijn slechts enkele voorbeelden.
Inschrijven koopovereenkomst. Voordelen en nadelen.
De wetgever heeft deze mogelijke problemen voor de koper onder ogen gezien. Ten behoeve van de koper is er in de wet een beschermingsconstructie opgenomen. Op grond van artikel 7:3 BW kan een koper de koopovereenkomst registeren/inschrijven. De koopovereenkomst wordt dan in de openbare register van het Kadaster ingeschreven.
In de meeste model koopovereenkomsten is daarvoor de volgende standaard bepaling opgenomen:
‘Partijen geven de notaris hiermee wel/niet de opdracht deze koopovereenkomst zo spoedig mogelijk in de openbare registers in te laten schrijven. Deze inschrijving vindt niet eerder plaats dan … De aan deze inschrijving verbonden kosten komen voor rekening van koper/verkoper’.
Een inschrijving van een koopovereenkomst kan in beginsel pas plaatsvinden nadat de wettelijke bedenktermijn is verstreken. Kort gezegd verstrijkt de wettelijke bedenktermijn drie werkdagen na het moment dat koper de ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Als de koopovereenkomst tijdens de wettelijke bedenktijd moet worden ingeschreven, is vereist dat de koopovereenkomst door een notaris is opgesteld en ondertekend.
Voordelen inschrijven koopovereenkomst
Het inschrijven van een koopovereenkomst brengt koper verschillende voordelen. Hierna volgen enkele voordelen. De koper is beschermd tegen een overdracht aan een andere koper (dubbele verkoop). Faillissement of surseance van betaling van verkoper. Onderbewindstelling van verkoper. Toepassing van de wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP) op verkoper. Een nadien door een schuldeiser van verkoper gelegd beslag. Of een na ondertekening van de koopovereenkomst gesloten huurovereenkomst.
Nadelen inschrijven koopovereenkomst
Het inschrijven van een koopovereenkomst kent ook enkele nadelen. De bescherming is namelijk in tijd beperkt. Een ingeschreven koopovereenkomst biedt bescherming tot maximaal 6 maanden na inschrijving. Daarna verliest de ingeschreven koopovereenkomst automatisch haar werking. Het is dan daarom van belang om binnen deze periode van 6 maanden de akte van levering bij de notaris te ondertekenen. Daarnaast brengt het inschrijven van een koopovereenkomst kosten met zich mee. Denk aan notariskosten, kadasterkosten, onderzoekskosten en BTW. Over het algemeen een bedrag van € 400,- (incl. BTW). Al verschilt dit uiteraard per notariskantoor.
Heeft u vragen over vastgoedrecht? Bijvoorbeeld over de aankoop of verkoop van een onroerende zaak? Neem vrijblijvend contact op met onze advocaat vastgoedrecht van Jumelet Advocatuur.
Dit blogbericht is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatie aard. De informatie in dit blogbericht kan (afhankelijk van uw specifieke geval) niet, of verminderd, van toepassing zijn. De informatie in dit blogbericht dient dan ook niet als juridisch advies te worden beschouwd. Jumelet Advocatuur aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van informatie uit dit blogbericht.
