Tussen buren of tussen inwoners en een gemeente ontstaat regelmatig een juridisch geschil over een stuk grond. Wie is de juridisch eigenaar van een stuk grond? De ene partij verwijst vaak naar de feitelijke situatie ter plaatse. De andere partij naar de gegevens in het Kadaster. Is er sprake van verjaring? Wie is de juridisch eigenaar? Waar wordt naar gekeken? Wat zegt de wet? Kortom: Verjaring van een stuk grond: wanneer bent u eigenaar?
Nederland is een lappendeken met kadastrale percelen
In Nederland is het grondgebied verdeeld in kadastrale percelen. Elk kadastraal perceel heeft een eigen nummer. Het kadaster houdt een register bij waarin alle kadastrale percelen zijn opgenomen. Bij elk perceel staat vermeld wie de eigenaar daarvan is. Bijvoorbeeld als verkoper A een stuk grond aan koper B overdraagt. Dan wordt (via de notaris) aan het kadaster doorgegeven dat dit stuk grond (met perceelnummer en oppervlakte) van verkoper A aan verkoper B wordt overgedragen. Vervolgens wijzigt het kadaster de tenaamstelling van het kadastrale perceel. Zodat het overgedragen stuk grond vervolgens op naam van koper B staat.
Daarnaast is het kadaster verantwoordelijk voor het bijhouden van de grenzen van alle kadastrale percelen. Het kadaster heeft van elk perceel de kadastrale grens vastgelegd (de bekende kadasterpaaltjes). Dit kan tientallen jaren geleden zijn gebeurd. Vervolgens gaat het dan vaak mis…
Door verloop van tijd kan de grens ter plaatse niet meer in overeenstemming zijn met de kadastrale grens. Bijvoorbeeld doordat in de loop der tijd een hekwerk is verplaatst. Het hekwerk nadien iets ruimer is teruggezet. Of doordat een eigenaar zijn eigen grasveld en de daaraan gelegen groenstrook van de gemeente jarenlang heeft onderhouden. De kadastrale grens en de feitelijke grens kunnen dus verschillend van elkaar zijn. Bijvoorbeeld doordat iemand een stuk grond een aantal jaren in bezit heeft.
Eigenaar worden door verjaring
In de wet is bepaald dat iemand op twee manieren door verjaring eigenaar kan worden van een stuk grond. Op basis van verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) en op basis van bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW).
Verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW)
Wanneer iemand een stuk grond van een ander in bezit heeft, kan diegene op basis van artikel 3:99 BW (verkrijgende verjaring) eigenaar van dit stuk grond worden. De wet stelt hieraan welke enkele vereisten. Voor verkrijgende verjaring is vereist dat sprake is van i) een onafgebroken bezit ii) van tien jaren door een bezitter iii) te goeder trouw. Als aan deze vereisten is voldaan (en dit kan met voldoende bewijsmateriaal worden overgelegd), dan is de bezitter eigenaar van de stuk grond geworden.
Een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring leidt tot het rechtsgevolg dat de bezitter het eigendomsrecht van de grond verkrijgt. Er is dus sprake van een verkrijging van een eigendomsrecht door de bezitter.
Bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW)
Voor bevrijdende verjaring geldt niet het vereiste van goede trouw. Via dit leerstuk kan een bezitter die niet te goeder trouw is toch eigenaar worden van een stuk grond. Echter, wil een bezitter die niet te goeder trouw is eigenaar worden, dan moet diegene de grond twintig jaren in bezit hebben.
Een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring leidt tot het rechtsgevolg dat de (oorspronkelijke) eigenaar zijn vorderingsrecht verliest om opheffing te vorderen van de inbreuk op zijn eigendomsrecht. Er is dus sprake van een verlies van het recht op opheffing te vorderen door de (oorspronkelijke) eigenaar. Er is dus sprake van een verlies van een eigendomsrecht door de (oorspronkelijke) eigenaar.
Heeft u een vraag of juridisch geschil met betrekking tot verjaring van een grond? Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande? Of heeft u een andere vraag vastgoedrecht? Neem vrijblijvend contact op met een advocaat vastgoedrecht van Jumelet Advocatuur.
Dit blogbericht is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven, maar bevat informatie van algemene en informatie aard. De informatie in dit blogbericht kan (afhankelijk van uw specifieke geval) niet, of verminderd, van toepassing zijn. De informatie in dit blogbericht dient dan ook niet als juridisch advies te worden beschouwd. Jumelet Advocatuur aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van informatie uit de blog.
